本文摘要：继上月北京3宗住宅用地流标之后，2月2日，北京国土交易大厅再度步入了3宗限价房地块的竞拍。

继上月北京3宗住宅用地流标之后，2月2日，北京国土交易大厅再度步入了3宗限价房地块的竞拍。3宗宅地1宗坐落于大兴区，2宗坐落于门头沟区，起拍总价合计96.28亿元，3宗地皆实施“缩地价、缩房价、竞谦和 、报方案”的方式转让。

最后，大兴庞各庄镇地块几经37轮白热化抢夺，被中海以32.75亿元夺下，溢价率42.4%；门头沟区饶平镇0009等地块成交价34.5亿元，由金地+电建+山西建投+隆泰（一级）联合体取得，溢价率28.8%；门头沟区饶平镇0004等地块对房企的吸引力并不是相当大，竞拍前只有一家房企参予报价，被电建+隆泰实业以46.5亿元底价勇夺。（图片来源：中原地产）几经37轮枪战大兴限价房32.75亿成交价 溢价率高达42.4%！大兴庞各庄镇地块在未上映前之后取得了6次报价，此次竞拍有懋源、先河+保利、金地、中海、中铁建+ 金科、绿城共6家房匹敌联合体参予竞拍。经过37轮的白热化竞逐，中海最后以32.75亿元夺下了大兴地块 ，溢价率高达42.4%！据诸葛去找房数据研究中心数据，目前庞各庄周边住宅小区较较少，周边二手房上海证券交易所均价30115元/平方米，虽然地块更为偏僻，但从盈利情况来看，盈利空间低于北京市前期拍卖会的其他地块。

据公开发表资料表明，大兴区庞各庄镇dPGZ02-21地块坐落于大兴区庞各庄镇，用地性质为R2二类居住用地， 转让年限为居住于70年、商业40年、办公50年，该宗地将以“六通一平”形式供地。土地面积为74464平 方米，建筑控制规模为119142平方米，上海证券交易所转让起始价23亿元，转让宗地中商品住房销售均价不多达42158元/平方米（不含全装修费用），且最低销售单价不得多达44266元/平方米（不含全装修费用）。该地块面规模合适展开住宅及商业综合社区研发，起拍楼面价19305元/平方米。

地块属性明晰，全部是住宅地块，容积率1.6，基本上都可以建设沦为9-10层的小高层洋房。最后成交价32.75亿，溢价率高达42.4%，也是北京最近鲜有的高溢价率地块。大兴庞各庄镇地块之所以不会受到竞拍企业的抢夺，诸葛去找房分析原因道，2017年庞各庄确认了身体健康特色小镇的发展方向，以身体健康、文化、旅游为核心业态，打造出创意产业模式。

同时重磅打造出以地球港食材区 、生态观光区、农业嘉年华区等为代表的美丽乡村产业集群，利用大城第二机场及发展南城的机遇，可以意识到未来庞各庄产业发展及连为一体人口速度将不会减缓，而由于之前庞各庄方位更为偏远，仅有龙景湾低 档别墅及富力丹麦小镇、富力华庭苑等小区，住宅设施比较较较少，该地块正好符合庞各庄产业发展后住宅市场需求的快速增长。溢价率28.8% 门头沟宅地34.5亿转让！门头沟地块在竞拍前共计取得4次历史报价，有绿城、金茂、龙湖+先河、金地+电建+山西建投+隆泰（一 级）4家房匹敌联合体参予了本次土地竞拍，起拍价27.32亿元，经过多轮价格战，金地+电建+山西建投+隆泰（ 一级）以34.5亿元进账本地块，溢价率28.8%。门头沟区饶平镇MC00-0500-0009等地块坐落于门头沟区饶平镇岢罗坨、秋坡、石佛村。

用地性质为R2二类 居住用地，转让年限为居住于70年、商业40年、办公50年，该宗地将以“五通一平”形式供地。土地面积 为82458.606平方米，建筑控制规模为99309平方米，上海证券交易所转让起始价为26.78亿元。

本次转让宗地中 MC00-0500-0009地块商品住房销售均价不多达51205元/平方米（不含全装修费用），且最低销售单价不得 多达53765元/平方米（不含全装修费用）；MC00-0500-0010、0013地块商品住房销售均价不多达53900元/ 平方米（不含全装修费用），且最低销售单价不得多达56595元/平方米（不含全装修费用）。诸葛去找房分析 指出，地块起拍楼面价26966元/平方米，有一定的盈利空间，但未来营销压力较小。诸葛去找房分析师陈雷指出，饶平镇受限于地理条件，工业发展更为艰难，但其享有极其丰富的旅游资源 ，周边有戒台寺、西峰寺等，邻近北宫国家森林公园。

地块附近京昆线以及新开通的地铁S1线。地块周边住宅发展仍未完备，仅有石门营新区等少数小区，相比于饶平镇政府附近更为完备的居住区还有相当大发展空间。电建+隆泰实业46.5亿底价收货！房企对门头沟区饶平镇MC00-0500-0004等地块的参予热情并不低，最后被电建+隆泰实业以46.5亿元底价勇夺，溢价率0%，电建+隆泰此次拍卖会堪称进账丰厚。

据报，此地块商业用途建筑规模谦和比例为50%，谦和年限为20年，对于谦和50%的商业部分持有人经营届满后，该谦和部分如须要拆分出售或出让需经门头沟区政府批准后。门头沟区饶平镇MC00-0500-0004等地块转让年限为居住于70年、商业40年、办公50年，土地面积为 315990.322平方米，建筑控制规模272690平方米，本次转让宗地中商品住房销售均价不多达53900元/平 方米（不含全装修费用），且最低销售单价不得多达56595元/平方米（不含全装修费用）。本地块属性比较简单，商业用地（04、07、11地块）36928平方米；F3寄居多功能用地（08、12、14、04、08地块） 115358平方米；R2住宅用地（06、09地块）116333平方米；A33基础教育用地（31地块）4071平，容积 亲率0.8，控高12，商业50%谦和，谦和20年。楼面价计算出来在2.4万左右，但地块本身商业部分占到较为低。

住宅只有11.6万平米。诸葛去找房分析师陈雷指出，门头沟不受地理条件约束，旅游业倚赖较轻但工业发展快，人口挤满能力严重不足，住房市场需求并不大。

同时该地块体量较小，为商业、教育等综合性多功能地块，研发拒绝多、可玩性大北京市1月份土地频密流拍，指出在市场稳定期下，若地块没显著的盈利空间，房企拿地会更加慎重。地块冷不一 房企资金趋紧拿地谨慎本次竞拍转让的3宗地块，冷不一，有的取得了6次报价，面临低溢价率，房企竞拍过程中仍然战列舰，有的地块仅有取得1次报价最后底价成交价，毕竟，中原地产首席分析师张大伟指出：大兴地块溢价率超过了42.4%，门头沟地块底价成交价，整体看，房地产企业拿地积极性比起之前有所胃痛。房企资金情况比较趋紧。

其次，从地块成交价情况看，企业开价积极性，主要看土地起价强弱，大兴地块虽然溢价率低，但土地价格与销售禁售仍然有一定差距，而且从容积率看，地块归属于比较优质的限价房地块。第三，2月2日，3宗地块合计卖地金额超过了113.75亿，年内北京总计卖地金额超过了516.81亿。从土地成交价结构看，2月2日成交价的3宗土地，起价要显著高于之前流标土地，所以溢价率比较较高。第四，从未来北京土地市场趋势看，优质土地，起价将要求溢价率，房企拿地地价相似房价的现象早已在北京市场销售，企业在资金压力下，拿地比较慎重。

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